安佑普法

房子是我自己出钱买的，也是我自己在住，最后怎么不是我的了？

在房产限购、信贷收紧的背景下，一种名为“借钱买房”的操作正在悄然流行。有些人因为没有购房资格或盲目信任亲友，会把自己出资购买的房子登记在他人名下，这么做看似聪明地绕开了政策限制，实际是在给自己危险地“埋雷”。

高某某因300多平米的房子被拆迁，按政策规定，高某某和其长子各能买一套便宜的经济适用房。但在签订拆迁协议时，长子因工作原因无法返回签字，次子又系未成年。于是，高某某无奈之下找小舅子屈某某帮忙，用屈某某的名字签了拆迁协议，顺便也用屈某某的名字“买”下了本该属于高某某长子的经济适用房，并口头约定会将房产过户给高某某。三年后，屈某某不幸车祸去世。正式签署购房合同时，因为屈某某已故，合同由屈某某的妻子张某某签订。19万多的购房款，实际上是高某某的两个儿子缴纳。房子交付后，也一直由高某某父子居住，物业费、供暖费等所有费用由二人缴纳。为“名正言顺”地住进自己的房子，高某某多次找张某某，要求按照之前的约定把房子过户到自己名下，但屈某某过世后，其妻子张某某却反悔了，一直不同意过户房子。百般无奈之下，高某某只好把张某某告到了法院。高某某说：“这房子实际上是我的！钱是我家出的，也是我家在住。当初就是借屈某某的名字买一下，说好要过户给我的。张某某应该配合我办理过户手续。”张某某说：“这房子法律上就是我的！购房合同是我签的，房产证上也是我的名字。跟高某某和他儿子没关系。法院应该驳回他的请求。”最终，法院判决高某某败诉，驳回高某某的全部诉讼请求，房子归张某某所有。很多人发出疑问，为什么出钱出力的人反而输了官司？

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且听安佑为您解释：第一，不动产物权登记生效原则，房产证是“定房神针”。根据《民法典》第214条、216条规定，房子的所有权，以不动产登记簿上登记的名字为准。谁的名字在房产证上，法律就认谁是房主。即张某某已取得不动产权证书，因此系房屋合法所有人。第二，口头借名买房，法律只认“债”，不认“房”。就算当初高某某和屈某某真有“借名买房”的口头约定，这种约定只能在他们之间产生一种“债”的关系，比如，屈某某或其继承人张某某有义务配合过户，但这种约定不能直接让房子变成高某某的，它不会自动发生物权变动。高某某只能依据这个口头约定的“债”去起诉要求张某某配合过户，而不能直接要求法院确认房子就是他的。第三，举证不能承担败诉后果！高某某说存在“借名买房”的口头约定，但他拿不出有力的书面证据，比如已签好的借名协议等来证明这一点。他提供的出资证明、缴费单据、居住证明等，只能证明他出了钱、住了房，但这些都不能直接推翻房产证登记的效力，不能证明房子在法律上就是他的。最后，安佑郑重提醒：借名买房，风险巨大！高某某的案子不是个例。借名买房，就像给自己埋下“定时炸弹”，风险极高：一是名义上的房主（登记人）不认账了，拒绝过户。实际出资人只能打官司要回当初出的购房款，较难拿到房子本身。二是如果登记人欠了别人的钱，房子可能被债主查封、拍卖！你出了钱，房子却可能保不住。三是口头约定很难证明。不要拿利益考验人性，时间久了，人情变了，对方不承认，你光有付款记录、缴费单子，法院也很难认定房子是你的。那么，如何避免“房财两空”？别急，安佑给你来支招：第一招，白纸黑字写清楚。如果万不得已真要“借名”，必须签订详细的书面《买房协议》，写清楚房子实际是谁的、什么条件下必须过户、如果反悔要赔多少钱等，切勿轻信口头约定。第二招，留好所有开销证据。如购房款、税费、装修费、物业费等所有钱款往来，务必通过银行转账，保留好所有转账凭证、收据、发票原件。第三招，抓紧过户是王道。只要条件允许，比如购房资格满足了、政策允许了，立刻、马上把房子过户到自己名下。只有名字真正写在房产证上，你的权利才算真正落地。最后强调，房产交易，务必“名实相符”！借名买房如同“空中楼阁”，房产证上的名字，才是法律唯一认的“真房主”。切勿心存侥幸，以免追悔莫及。