安佑案例

案情介绍

2013年，因亲戚经营困难，当事人与其父（案涉房屋原所有权人）通过某公司牵线，以共同借款人身份签订合计100万元借款合同，该公司提供连带担保。

并且当事人的父亲在该公司安排下公证委托公司法人赵某办理房屋解抵押、出售、过户等全流程手续，房屋随即办理抵押登记，房产证交公司保管。借款到账后，当事人将100万元转予当事人亲戚，后续当事人的亲戚负责还本付息。

2014年，当事人的亲戚因信用卡诈骗罪被羁押，还款中断。而此前一个月，赵某已以当事人父亲代理人身份先解除房屋抵押，再以140万元低价代签合同，将房屋过户给李某。

值得注意的是，李某是一所公司法定代表人张某的岳母，赵某所在公司前法定代表人亦为张某，且张某与出借人共同持股多家公司，几方实为利益共同体。

2020年，当事人看到法院腾房公告，才发现房屋已被过户，且因张某用该房屋抵押借款300万元未还，银行已申请强制执行拍卖。当事人的父亲得知真相后身体急剧恶化，于2021年去世。

此后，当事人委托安佑律师事务所巴元芳律师维权，明确诉求为确认房屋买卖合同无效、要求三被告赔偿586万元（房屋拍卖价）并承担全部诉讼费用。

难点破局

难点一：前四次诉讼均败诉，维权之路步步荆棘

2021年，当事人先以“执行案外人”身份起诉，要求确认房屋归自己所有并终止执行，但法院以“证据不足”驳回，二审维持原判；2024年，当事人提起“确认合同无效纠纷”诉讼，法院一审直接驳回全部诉求，二审发回重审，维权陷入最低谷。

巴元芳律师明确本案“确认合同无效”与前案“排除执行”的法律关系差异，指出前案未对合同效力作出认定，不影响本案审查；此外，补充张某与李某的亲属关系、某公司工商记录、房屋多次抵押信息等新证据，填补一审中“无法证明恶意串通”的证据缺口，打破不利局面。

难点二：被告抗辩密集，核心争议点难突破

李某称，房屋是当事人父亲的个人财产，当事人不是合同相对人，也不是房屋原所有权人，无权起诉；并且主张，自己是“合法购房”，通过女婿张某获知房源，已支付房款，属于善意第三人。

张某还辩称，当年的房屋市场价约2.8万元/平，当事人按拍卖价586万元索赔“无依据”；赵某称，是当事人父亲自愿办理委托公证，自己的“卖房行为”是履行委托义务，不存在恶意。

1.驳“主体不适格”：以继承权利确立起诉资格

巴元芳律师援引继承法主张，当事人作为其父亲唯一第一顺位继承人，依法承继被恶意处分房屋的权利主张权；同时明确合同无效之诉的原告不限于合同相对人，当事人因案涉合同丧失继承财产权益，属于利害关系人，具备法定原告资格。

2.否“善意第三人”：三重证据戳穿虚假交易

巴元芳律师从三方面反驳：一是指出其始终无法提供购房款支付凭证，与“已付款”说法矛盾；二是强调房屋2014年过户后一直由其父亲居住至去世，李某从未主张占有，违背真实购房逻辑；三是提交工商及亲属关系证明，证实李某与张某（某公司法人）、赵某（张某前公司法人）存在利益关联，其对房屋背景知情，不符合“善意”要件。

3.立“索赔依据”：以实际损失定赔偿标准

针对张某“586万元索赔无依据”的抗辩，巴元芳律师主张因合同系恶意串通无效，以140万元成交价远低于当时市场价格，反证交易恶意。同时依据《合同法》，指出房屋因被告行为被拍卖，当事人无法收回房屋，586万元拍卖价是其实际丧失的财产价值，应作为赔偿依据。

难点三：“恶意串通”举证难，需串联多方关联证据

确认合同无效的核心是证明“赵某、李某、张某恶意串通”，但这需要形成完整证据链：既要证明三方的利益关联，也要证明“卖房非当事人父亲的真实意思”。而初期当事人仅能提供借款合同、公证书等基础证据，难以直接指向“恶意串通”。

巴元芳律师串联三层证据形成闭环：

一是通过工商档案和亲属关系，证明张某、李某、赵某、徐征东存在亲属及商业双重关联，具备串通利益基础；

二是指出委托公证目的与卖房行为矛盾、解除抵押与过户间隔过短等交易异常，印证非真实交易；

三是列举房屋过户后多次为张某抵押融资的记录，证明买卖实为融资工具，最终推定三方存在共同恶意。

判决结果

重审改判！法院认定“恶意串通”，赵某以当事人父亲代理人身份与李某签订的房屋合同无效，判令赵某、李某、张某赔偿当事人586万元。